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潘石屹：賺的錢近50%要用來交稅 所以我不賣房瞭
9月21日，SOHO中國醞釀已久的外灘SOHO最終亮相。在外灘這樣的“黃金地段”，SOHO中國用近一萬平方米的面積打造瞭2400個創業工位，並表示未來將采用無底價競拍的方式出租。
SOHO中國董事長潘石屹告訴中房報記者：“2015年年末之前，SOHO中國計劃將SOHO 3Q中心的數量增加至11個，屆時座位數量將達到約11000個。此外，我們也計劃在未來數年將SOHO 3Q業務向北京和上海以外的區域拓展，並且堅持把定價權交給市場。我們相信，SOHO 3Q將成為公司主要的增長驅動力之一。”
中國房地產報：你對於現在中國商業地產的發展前景有何預判？又將如何應對？
潘石屹：我們一般說的商業地產包括兩部分，一是商業零售的房地產，二是辦公樓。我認為目前這兩塊都不是特別樂觀。
從商業零售租賃的狀況來看，每平方米的回報率都不是特別理想，這個苗頭差不多在四五年前就表現出來瞭。以我們北京光華路SOHO 2為例，原先下面有3萬平方米的商業，當我們認識到這個市場趨勢後，全部改成SOHO 3Q。因為現在傳統商業受電商的影響還是非車貸信貸高雄鳥松車貸信貸常大的，與其空著虧損，不如變一種形式經營讓它發揮價值。
從辦公樓的情況來看，北京和上海出租的情況還是不錯的，相比而言，北京租得更好。望京SOHO最早的租金是1平方米5塊錢，我們最後租出去的一單已經上升到瞭每平方米12.65元。
中國房地產報：你曾表示SOHO 3Q取得瞭初步的成功，但還是不賺錢，如何看待這種矛盾？
潘石屹：我們最早是在北京的望京開瞭一個3Q，在上海的新天地旁邊的復興路開瞭一個3Q，都是600多個座位。發現北京接受得非常快，所以我們把望京SOHO第一期的3Q做完之後，緊接著就做第二期。上海的市場反應比較慢一點，但市場潛在的需求量還是非常大的，所以我們就在幾百個座位實驗成功之後，開始在上海也大規模地建3Q。到現在為止，東海廣場的3Q剛剛交付使用，情況非常好，其中一個最大的租戶是Uber，他們把所有的辦公都搬到瞭東海廣場。到今年11月底我們SOHO中國能夠建成的3Q將會達到11000個座位。
中國房地產報：不同城市與區域之間3Q產品定位有何不同？3Q的定價策略是怎樣的？
潘石屹：北京和上海的定位明顯不同，北京基本上是互聯網企業，而上海是時尚、創新、服裝等企業，做果汁、做褲衩的，什麼都有。我們之所以敢拿這麼大的面積大規模地做3Q，就是因為其潛在客戶不限於互聯網創業企業，SOHO 3Q 的靈活性能夠滿足市場的各種需求。
至於價格，我們隨行就市，國慶節後，大量的定價就不由我們來定瞭，都是無底價的拍賣，今天退出來的房子明天就放到互聯網上去，誰出的價格高就給誰，沒人出價，這一個月兩個月這個房子拿1塊錢就可以租走。我們希望通過價格競拍，真正把客戶訂房子的效率提起來，把單位的效率提起來。等我們這個系統全面成熟瞭以後，SOHO 3Q的租金水平就將由市場決定，我希望它的出租率永遠保持100%。
中國房地產報：業界有很多聲音質疑SOHO中國的轉型，你覺得到現在為止轉型算成功嗎？
潘石屹：SOHO中國在香港宣佈完轉型之後，當時的股票價格就跌瞭8%，資本市場和投資者都非常擔心，認為我們沒有大量的現金回籠，認為我們沒有足夠的資金去支撐在北京和上海最繁華地段持有的170萬平方米的辦公物業。
但事實上，在宣佈轉型之前的兩個月時間我們每天都在算賬。根據當時我們的預計，如果到瞭2015年這個最低的點，隻要我們的現金流不斷，那SOHO中國的轉型就算成功瞭。SOHO中國上個月公佈瞭半年報，我們的凈負債率隻有25%，是所有上市房地產公司裡面負債率第二低。要持有170萬平方米上海和北京最繁華地段的物業，我們凈負債率才隻有25%，而現在我們的賬面上還有接近100億元的現金，從這兩個財務數字來說，我認為SOHO中國的轉型是成功瞭。
回過頭來看，我們非常慶幸的是三年前我們做瞭轉型的決定，選擇持有物業而不是銷售。舉一個簡單的例子，如果把外灘出售出去我相信一定會賣得很好，但是賺的錢裡有將近50%要用來交稅，而最後賺到錢我們卻再也買不到像外灘SOHO這樣優質的地塊。所以從我們持有的這些物業來看，SOHO中國的轉型也是成功的。
(責任編輯：田欣鑫)
新聞來源http://business.sohu.com/20150929/n422317447.shtml
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